(ភ្នំពេញ)៖ ការបង្កើតកិច្ចសន្យាខ្ចីបរិភោគ (ឬហៅម្យ៉ាងទៀតថា កិច្ចសន្យាខ្ចីប្រាក់) តែម្យ៉ាងមិនអាចធានាបានយ៉ាងទុកចិត្ត នូវលទ្ធភាពនៃការប្រមូលឥណទានត្រឡប់មកវិញ នៅក្នុងករណីដែលកូនបំណុលមិនអនុវត្តកាតព្វកិច្ចសងនោះទេ។ ដើម្បីជាការធានាបន្ថែម គេតែងតែស្វែងរកនូវមធ្យោបាយក្នុងការធានាកាតព្វកិច្ចផ្សេងៗដែលរួមមាន ការយកបុគ្គលផ្សេងមកធានាកាតព្វកិច្ច (ឬហៅម្យ៉ាងទៀតថា ការធានាដោយបុគ្គល) ការបញ្ចាំ ហ៉ីប៉ូតែក និងមធ្យោបាយធានាកាតព្វកិច្ចផ្សេងទៀត ដែលត្រូវបានទទួលស្គាល់ដោយច្បាប់។ ក្នុងចំណោមធ្យោបាយធានាកាតព្វកិច្ចទាំងនោះ «ហ៉ីប៉ូតែក» ត្រូវបានគេឃើញមានការយកមកអនុវត្តយ៉ាងទូលំទូលាយ ជាពិសេសចំពោះប្រតិបត្តិការឥណទានដែលធ្វើឡើងដោយគ្រឹះស្ថានធនាគារ និងមីក្រូហិរញ្ញវត្ថុ។
ដើម្បីឱ្យយល់កាន់តែច្បាស់ កម្មវិធីយល់ដឹងផ្នែកច្បាប់របស់អង្គភាពព័ត៌មាន Fresh News សហការជាមួយ ក្រុមមេធាវីកម្ពុជាសហប្រតិបត្តិការអន្តរជាតិ រួមជាមួយវិភាគទានច្បាប់ ក្នុងគម្រោងស្ដីពីការបណ្ដុះបណ្ដាល និងការផ្សព្វផ្សាយច្បាប់ សូមលើកយកប្រធានបទស្តីពី «សារៈប្រយោជន៍នៃហ៉ីប៉ូតែក ក្នុងប្រតិបត្តិការឥណទាន» មកធ្វើការបកស្រាយ និងចែករំលែកជូនបងប្អូនប្រជាពលរដ្ឋ សិស្ស និស្សិតទាំងអស់ដូចតទៅ។
តើហ៉ីប៉ូតែកជាអ្វី?
ហ៉ីប៉ូតែក (ជាកម្ចីភាសាបារាំង hypothèque) សំដៅលើសិទ្ធិនៅលើទ្រព្យធានាដែលអាចបង្កើតឡើងនៅលើ (១) អចលនវត្ថុ (២) សិទ្ធិជួលអចិន្ត្រៃយ៍ និង (៣) ផលុបភោគ ឬ សិទ្ធិ/ទ្រព្យសម្បត្តិផ្សេងទៀតដែលច្បាប់ទទួលស្គាល់ ដើម្បីធានាកាតព្វកិច្ចរបស់ម្ចាស់សិទ្ធិទាំងនោះផ្ទាល់ ឬតតិយជន ដោយមិនធ្វើការផ្ទេរការកាន់កាប់ទ្រព្យសម្បត្តិទាំងនោះទៅកាន់ម្ចាស់បំណុល។ វាមានន័យថា ក្រោយពេលដែលហ៉ីប៉ូតែកត្រូវបានបង្កើត កូនបំណុលនៅតែអាចអាស្រ័យផលលើទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ខ្លួនជាធម្មតា ហើយម្ចាស់បំណុលក៏ទទួលបាននូវការធានាយ៉ាងរឹងមាំ តាមរយៈយន្តការនៃការចុះបញ្ជីហ៉ីប៉ូតែក។
តើការខកខានមិនបានបង្កើតយន្តការធានាកាតព្វកិច្ច ក្នុងប្រតិបត្តិការឥណទានអាចបង្កើតជាផលវិបាកអ្វីខ្លះ?
* ផលវិបាកទី១៖ ប្រសិនបើកូនបំណុលមួយរូប បានខ្ចីប្រាក់ពីម្ចាស់បំណុលច្រើននាក់ ដោយធ្វើត្រឹមតែជាកិច្ចសន្យាខ្ចីប្រាក់ ក្រោយមកបើកូនបំណុលមិនអនុវត្តកាតព្វកិច្ចសងប្រាក់ចំពោះម្ចាស់បំណុលទាំងអស់ វានឹងមានចំណោទមួយចំនួនចោទឡើងថា តើទ្រព្យសម្បត្តិរបស់កូនបំណុលដែលលក់តាមផ្លូវតុលាការ ត្រូវសងទៅម្ចាស់បំណុលណាមុន? សងចំនួនប៉ុន្មាន? ហើយម្ចាស់បំណុលផ្សេងទៀតត្រូវដោះស្រាយបែបណា? តាមផ្លូវច្បាប់ នៅពេលដែលមានសិទ្ធិលើបំណុលធម្មតាកើតឡើង ដោយគ្មានយន្តការធានាកាតព្វកិច្ចណាមួយទេ ការបែងចែកចំណែកដែលបានមកពីការលក់ដោយបង្ខំនូវទ្រព្យសម្បត្តិរបស់កូនបំណុល ត្រូវយកមកចែកឲ្យម្ចាស់បំណុលធម្មតាក្នុងចំណែកសមាមាត្រ នៃសិទ្ធិលើបំណុលរបស់ម្ចាស់បំណុលនីមួយៗដែលមាន។ និយាយឲ្យសាមញ្ញ ម្ចាស់បំណុលនីមួយៗមិនអាចទទួលបានការសងពេញលេញនោះទេ ប្រសិនបើទ្រព្យសម្បត្តិរបស់កូនបំណុលមានតិចជាងសិទ្ធិលើបំណុលសរុបរបស់ម្ចាស់បំណុលទាំងអស់។
* ផលវិបាកទី២៖ ប្រសិនបើកូនបំណុល និងម្ចាស់បំណុលបានធ្វើត្រឹមតែកិច្ចសន្យាខ្ចីបរិភោគតែមួយប៉ុណ្ណោះ នៅពេលដែលមានម្ចាស់បំណុលផ្សេងទៀតធ្វើការចាត់ចែងរក្សាការពារ ឬអនុវត្តលក់ដោយបង្ខំតាមផ្លូវតុលាការ នៅលើទ្រព្យសម្បត្តិរបស់កូនបំណុល ម្ចាស់បំណុលដែលមានត្រឹមតែកិច្ចសន្យាខ្ចីបរិភោគ មិនអាចអះអាងសិទ្ធិណាមួយនៅលើទ្រព្យសម្បត្តិដែលត្រូវបានរឹបអូសដោយតុលាការឡើយ។ ពោលគឺម្ចាស់បំណុលប្រភេទនោះ ពុំមានសិទ្ធិអាទិភាពក្នុងការទទួលបានការសងពីការលក់ទ្រព្យសម្បត្តិដែលត្រូវបានរឹបអូសនោះឡើយ។
* ផលវិបាកទី៣៖ ប្រសិនកូនបំណុល និងម្ចាស់បំណុលបានធ្វើត្រឹមតែកិច្ចសន្យាខ្ចីបរិភោគ ប៉ុន្តែពុំបានបង្កើតហ៉ីប៉ូតែក ឬប្រាតិភោគណាមួយទេ ហើយកូនបំណុលបានផ្ទេរកម្មសិទ្ធិលើទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ខ្លួនទៅឱ្យតតិយជនអស់ នោះម្ចាស់បំណុលនឹងមានហានិភ័យខ្លាំងក្នុងការទទួលបានការសង ដោយសារតែទ្រព្យសម្បត្តិទទួលខុសត្រូវរបស់កូនបំណុលពុំមាន ឬមានតិចតួចពេកក្នុងការសងមកកាន់ខ្លួន។
តើការបង្កើតហ៉ីប៉ូតែក ផ្តល់ផលប្រយោជន៍អ្វីខ្លះដល់ កូនបំណុល និងម្ចាស់បំណុល?
* ផលប្រយោជន៍ទី១. ហ៉ីប៉ូតែកធានាសិទ្ធិអាទិភាពក្នុងការទទួលបានការសង៖ ក្រោយពេលហ៉ីប៉ូតែកត្រូវបានបង្កើត និងចុះបញ្ជីបានត្រឹមត្រូវ ម្ចាស់បំណុលហ៉ីប៉ូតែកនឹងទទួលបានអាទិភាពជាងម្ចាស់បំណុលធម្មតាផ្សេងទៀត ក្នុងការទទួលបានការសង ចំពោះអចលនវត្ថុដែលបានចុះបញ្ជីហ៉ីប៉ូតែកនោះ។ ជាឧទាហរណ៍ជាក់ស្តែង ប្រសិនបើ អចលនវត្ថុហ៉ីប៉ូតែកត្រូវបានលក់ដោយតុលាការក្នុងតម្លៃ ២៥០,០០០ដុល្លារ ហើយម្ចាស់បំណុលហ៉ីប៉ូតែក A មានសិទ្ធិលើបំណុល ២០០,០០០ដុល្លារ និងម្ចាស់បំណុល B (ដែលគ្មានហ៉ីប៉ូតែក) មានសិទ្ធិលើបំណុលចំនួន ១០០,០០០ដុល្លារ នោះលទ្ធផលនៃការចែកចំណែកត្រូវអនុវត្តដូចខាងក្រោម៖ ម្ចាស់បំណុលហ៉ីប៉ូតែកទទួលបានការសងពេញលេញ និងដោយមានអាទិភាព នូវប្រាក់ចំនួន ២០០,០០០ដុល្លារ ហើយប្រាក់ដែលនៅសល់ត្រូវសងទៅម្ចាស់បំណុល B។
* ផលប្រយោជន៍ទី២. ហ៉ីប៉ូតែកអនុញ្ញាតឲ្យកូនបំណុលនៅបន្តការកាន់កាប់ និងអាស្រ័យផលជាធម្មតានៅលើអចលនវត្ថុ៖ កូនបំណុលដែលជាម្ចាស់អចលនវត្ថុហ៉ីប៉ូតែក អាចប្រើប្រាស់អចលនវត្ថុនោះដោយសេរីជាធម្មតា ពោលគឺអាចប្រើប្រាស់វាដើម្បីធ្វើអាជីវកម្មផ្ទាល់ខ្លួន ឬជួលអោយតតិយជន ឬធ្វើកសិកម្ម ឬសកម្មភាពផ្សេងៗទៀតបាន។
* ផលប្រយោជន៍ទី៣. ហ៉ីប៉ូតែកការពារម្ចាស់បំណុលពីហានិភ័យក្នុងករណីដែលអចលនវត្ថុត្រូវបានលក់ ឬរឹបអូសដោយតុលាការ នាក្រោយពេលដែលវាត្រូវបានបង្កើត៖ ក្រោយពេលហ៉ីប៉ូតែក ត្រូវបានបង្កើត និងបានចុះបញ្ជីត្រឹមត្រូវ ទោះបីជាក្រោយមក វាត្រូវបានលក់ឲ្យតតិយជន ឬមានម្ចាស់បំណុលផ្សេងទៀតធ្វើការរឹបអូសអចលនវត្ថុហ៉ីប៉ូតែកនោះក៏ដោយ ម្ចាស់បំណុលហ៉ីប៉ូតែក អាចអះអាងអំពីហ៉ីប៉ូតែករបស់ខ្លួនចំពោះអ្នកដែលបានចុះបញ្ជីក្រោយៗទៀតបាន។ ឬនិយាយម្យ៉ាងទៀតថា ទោះបីជាអចលនវត្ថុហ៉ីប៉ូតែកស្ថិតនៅក្នុងដៃបុគ្គលណាក៏ដោយ ក៏ហ៉ីប៉ូតែកនៅតែមានអានុភាព៕
រៀបរៀងដោយ លោក ស៉ិន ច័ន្ទផល្គុន អ្នកបណ្តុះបណ្តាល នៃវិភាគទានច្បាប់
